Cómo declarar el arriendo de propiedades en la Operación Renta: viviendas DFL 2 y comerciales
Percibir ingresos por el arriendo de bienes raíces en Chile genera obligaciones tributarias que deben liquidarse cada año en la Operación Renta de abril. Aunque las personas naturales que arriendan hasta dos viviendas acogidas al DFL 2 están exentas de impuestos, el arriendo de locales comerciales, oficinas o una tercera propiedad habitacional debe tributar obligatoriamente en el Impuesto Global Complementario.
Con el aumento en la fiscalización de arriendos informales y el cruce masivo de la Declaración Jurada 1835 con los registros de corredoras de propiedades y transferencias bancarias, omitir estos ingresos en el Formulario 22 es uno de los principales motivos de fiscalización del Servicio de Impuestos Internos (SII). En esta guía te explicamos cómo opera la franquicia DFL 2, qué arriendos pagan impuestos y cómo declararlos correctamente.
La franquicia del DFL 2: beneficios y límites legales
El Decreto con Fuerza de Ley N° 2 (DFL 2) de 1959 se creó para fomentar la construcción de viviendas habitacionales económicas con una superficie edificada no superior a 140 metros cuadrados útiles. Para las personas naturales propietarias de estos inmuebles, la ley contempla un tratamiento tributario preferencial:
- Exención de Impuesto Global Complementario: los ingresos percibidos por el arrendamiento con fines habitacionales de viviendas DFL 2 están catalogados como ingresos no constitutivos de renta.
- Límite máximo de dos viviendas por persona: desde la reforma tributaria, el beneficio rige exclusivamente para las dos primeras viviendas DFL 2 adquiridas por el contribuyente (según la fecha de inscripción en el Conservador de Bienes Raíces).
- Tercera propiedad en adelante: a partir de la tercera vivienda DFL 2, los arriendos pierden la exención y deben sumarse a los demás ingresos del contribuyente en su Formulario 22 anual.
- Personas jurídicas excluidas: si una propiedad DFL 2 está a nombre de una empresa o sociedad (SpA, EIRL o Ltda.), los ingresos por arriendo tributan siempre en Primera Categoría y no gozan de la exención de personas naturales.
Arriendo de propiedades comerciales y no DFL 2
Cualquier inmueble que no califique como vivienda DFL 2 habitacional queda sometido a las reglas generales de tributación:
- Locales comerciales, oficinas y estacionamientos: el total de los cánones de arriendo cobrados en el año calendario forma parte de la base imponible del Impuesto Global Complementario del propietario.
- Viviendas sobre 140 metros cuadrados: casas o departamentos de mayor metraje no son DFL 2, por lo que tributan íntegramente desde la primera propiedad.
- Arriendos amoblados con IVA: si el inmueble se arrienda amoblado o dotado de instalaciones comerciales o industriales, la operación califica como servicio afecto al 19% de IVA, debiendo emitirse facturas o boletas mensuales y declararse en el Formulario 29.
Deducciones permitidas: la rebaja del impuesto territorial
Al declarar las rentas de arrendamiento en el Formulario 22, la legislación permite aplicar deducciones directas para rebajar el monto afecto a impuestos:
La deducción más importante es el impuesto territorial (contribuciones de bienes raíces) pagado durante el año comercial respecto de las propiedades no exentas. Si pagaste las cuatro cuotas de contribuciones del ejercicio (abril, junio, septiembre y noviembre), puedes restar ese monto total de los ingresos brutos cobrados por arriendo, declarando únicamente el saldo neto resultante.
Ejemplo práctico: liquidación de arriendos en el Formulario 22
Analicemos el caso de una persona natural propietaria de tres propiedades en arriendo durante todo el año: dos departamentos habitacionales DFL 2 y una oficina comercial no DFL 2:
| Inmueble arrendado | Renta anual cobrada | Tratamiento tributario | Monto imponible F22 |
|---|---|---|---|
| Depto. 1 (DFL 2 habitacional) | $6.000.000 | Exento (primera vivienda DFL 2) | $0 |
| Depto. 2 (DFL 2 habitacional) | $5.400.000 | Exento (segunda vivienda DFL 2) | $0 |
| Oficina comercial (no DFL 2) | $9.600.000 | Afecto a Global Complementario | $9.600.000 |
| Contribuciones pagadas oficina | -$1.200.000 | Deducción legal como gasto | -$1.200.000 |
| Renta neta computable en el F22 | No aplica | Ingreso sumado al sueldo u honorarios | $8.400.000 |
Los $11.400.000 percibidos por los dos primeros departamentos quedan libres de impuesto a la renta. Solo los $8.400.000 netos de la oficina comercial se suman a los demás ingresos del contribuyente en la escala progresiva del Global Complementario.
La fiscalización del SII y la Declaración Jurada 1835
El SII cuenta con herramientas automatizadas para detectar el arriendo de propiedades no declaradas. La pieza central es la Declaración Jurada 1835 sobre bienes raíces arrendados, donde corredoras de propiedades, empresas y personas jurídicas están obligadas a reportar el RUT del propietario, el rol del avalúo fiscal y el monto anual pagado.
Si una empresa arrienda tu oficina y presenta la DJ 1835 informando que te transfirió cánones de arriendo, y tú no incorporas ese ingreso en tu Formulario 22 de abril, tu declaración resultará automáticamente observada con retención de cualquier devolución.
Errores comunes al declarar propiedades arrendadas
- Creer que por ser DFL 2 nunca se pagan impuestos. Olvidar el tope legal de dos viviendas hace que muchos inversionistas inmobiliarios con 3 o más departamentos omitan ingresos gravados.
- No rebajar las contribuciones de bienes raíces. Pagar el impuesto sobre el ingreso bruto del arriendo sin descontar las cuotas de contribuciones efectivamente pagadas hace pagar impuestos de más innecesariamente.
- Arrendar a una empresa y no declarar el contrato. Cuando el arrendatario es una persona jurídica, esta descuenta el arriendo como gasto y lo informa al SII, dejando en evidencia inmediata la omisión del dueño.
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Este artículo es informativo y general. La forma de aplicarlo depende de la situación de cada empresa o persona.